COMBIEN PEUT-ON EMPRUNTER POUR ACHETER UN APPARTEMENT ?

Vous envisagez d’acheter un appartement et souhaitez estimer au mieux budget ? Taux d’endettement, apport, durée du crédit, taux d’intérêt… Dans ce dossier, nous répondons à toutes les questions que vous devez vous poser pour optimiser votre financement.

Acheter un appartement : le taux d’endettement

Souscrire un crédit immobilier, c’est s’engager le plus souvent sur de longues durées, pouvant s’échelonner jusqu’à 25 ans. 

Aussi, afin de minimiser les risques d’impayés, la mensualité du prêt doit être de 35% maximum des revenus de l’emprunteur. Ce taux d’endettement sera toutefois pondéré par le reste à vivre, pouvant permettre à ce taux de passer à 36, 37% – voire un peu plus – en fonction de la solvabilité de l’emprunteur.

Par dérogation, un ménage de 3 personnes disposant d’un revenu annuel net de 95.000 € (soit plus de 7.910 €/mois) après impôts et autres charges pourrait dans certains cas bénéficier d’un prêt avec remboursement mensuel de 2.900 € (soit plus de 36% d’endettement), si le prêteur considère que les 5.010 €/mois au foyer sont suffisants pour qu’il puisse faire face à ses dépenses courantes.

Calculer sa capacité d’emprunt

Pour connaître votre « capacité d’emprunt », vous devez prendre en compte à la fois le montant de vos revenus et de vos charges. Nouvelle mensualité de crédit immobilier comprise, votre taux d’endettement de doit pas être supérieur à 35%, assurance emprunteur incluse.

Par exemple, un foyer disposant de 3 566 € de revenus mensuels nets de charges (impôts notamment) disposera d’une capacité d’endettement maximal théorique de 3 566 X 0,33 = 1.177 € tous frais compris (nominal + intérêts + assurances, garanties et autres frais).

Cette somme permet par exemple d’emprunter plus de 196 000 € sur 20 ans à un taux de 4 % (assurance comprise).

Établir la durée d’un crédit immobilier

Pour une même mensualité, plus on allongera la durée de l’emprunt, plus le montant total empruntable sera important. Cependant, le montant total des intérêts, calculés chaque mois sur le capital restant dû, augmentera lui aussi. Proportionnel au montant emprunté, le taux d’intérêt nominal influe sur le montant du crédit car le remboursement des intérêts est compris dans la mensualité. Souvent fonction du profil de l’emprunteur, ce taux est notamment lié à la tenue de ses comptes, la stabilité de sa situation professionnelle, son endettement préalable, etc.

Sachez que d’autres coûts ont également des répercussions sur le montant emprunté, parmi lesquels les frais de dossier qui cependant, peuvent être négociés. Le coût des assurances et des garanties (caution, hypothèque) doivent notamment être pris en compte dans le plan de financement envisagé. Leur montant, exprimé en %, fait en effet partie intégrante du taux actuariel effectif global –TAEG – qui figurera sur l’offre de prêt.

L’apport personnel

Pour concrétiser votre rêve d’acheter un appartement, l’idéal est de constituer un apport. Une somme qui peut servir à financer sans emprunt les frais de notaire ou les frais d’agence immobilière et qui pèse dans la balance, lors de la demande d’emprunt.

D’une part cette somme viendra en déduction de celle restant à emprunter pour financer l’achat d’un appartement. Et de l’autre, cela illustre la capacité du foyer à épargner et/ou mobiliser ses propres ressources en prévision de son projet d’acquisition.

Rassurant pour le prêteur, un apport permet de négocier les modalités du crédit immobilier (taux, frais, garanties…) dans de bonnes conditions ainsi que de réduire le nombre d’annuités.

On estime généralement qu’un apport personnel d’au moins 20% du montant total du projet permet de bénéficier d’une décote sur la « prime de risque » intégrée au taux de prêt et augmente sensiblement les chances d’obtenir un accord des banques.

Quels éléments peuvent constituer l’apport personnel ?

L’apport personnel est la plupart du temps constitué des économies du ménage (épargne personnelle, d’entreprise…). Cependant, cet apport peut aussi être gonflé d’un don ou héritage familial ou encore la vente d’un autre bien immobilier.

Sachez par ailleurs que la plupart des emprunts « aidés » comme le prêt à taux zéro (PTZ) et autres prêts d’épargne logement sont également considérés comme de l’apport personnel lors de l’étude de votre demande de prêt.

Aussi, même si vous ne pensez pas faire partie des emprunteurs pouvant mobiliser beaucoup d’apport personnel, ayez le bon réflexe de passer en revue les possibilités d’emprunt aidés, de mobiliser l’épargne entreprise (PEE par exemple). Envisagez également les possibilités d’emprunt liées à une épargne logement (CEL/PEL) pouvant réserver de bonnes surprises.

Peut-on aujourd’hui emprunter sans apport ?

Il n’est pas exclu de pouvoir solliciter un emprunt à 100% du montant du bien (voire 110% si l’on tient compte des frais annexes) dans certains cas, notamment dans le cas d’une primo-accession.

Pour financer de tels profils, l’établissement bancaire sera très attentif à la qualité de tenue de vos comptes bancaires (pas de découvert ni d’incidents de paiement de quelque nature) ainsi qu’à la pérennité professionnelle des emprunteurs (ancienneté, nature du contrat de travail, de l’entreprise et du secteur d’activité).

Si vous êtes dans ce cas, outre votre propre banque, vous avez tout intérêt à solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier maîtrisant les profils de prêteurs des différents établissements de crédits auxquels il soumettra votre projet.

Déposez votre dossier de crédit immobilier. Un conseiller Artémis Courtage vous guidera et vous aidera à consolider votre dossier auprès des banques.

Pourquoi doit-on assurer son crédit immobilier ?

Juridiquement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Mais sans elle, les établissements bancaires ne prennent généralement pas le risque d’octroyer un crédit immobilier. 

Estimée en moyenne à 0,25% du montant du crédit pour les personnes de 25 ans et de 0,45% pour les assurés de 45 ans, l’assurance emprunteur est le plus souvent proposée directement par la banque dans le cadre de son contrat groupe.

Sachez que depuis quelques années, la législation française autorise les emprunteurs à renégocier ou à résilier leur assurance de prêt. Depuis les lois Hamon, Bourquin et Lemoine, ces démarches ont été considérablement facilitées. De quoi obtenir plus facilement de meilleurs garanties et un meilleur tarif !

Passer par un courtier en prêt immobilier pour acheter un appartement

Les emprunteurs ont souvent le réflexe de solliciter en premier lieu leur banquier pour financer leur projet immobilier. Pourtant, il est très pertinent de se renseigner sur les offres concurrentes, ne serait-ce que pour être en meilleure position de négociation auprès de son établissement d’origine. Le seul risque que vous prenez en présentant votre dossier dans un autre établissement est d’obtenir une offre plus avantageuse ! 

Le métier d’un courtier est justement de faire jouer la concurrence à votre place et constituer un dossier en prenant notamment en compte toutes les aides dont vous pouvez bénéficier. Il dispose d’un réseau de partenaires bancaires et il connaît précisément leurs spécificités.

Soumis à une réglementation très stricte, un courtier en prêts immobiliers ne percevra une rémunération que si votre demande de crédit immobilier est validée par l’établissement prêteur. C’est une obligation de résultat qui place le curseur sur une gestion qualitative des dossiers traités.

Vous aussi, décrochez votre prêt immobilier dans les meilleures conditions possibles grâce aux professionnels d’Artémis Courtage !