CE QUE MON CRÉDIT IMMOBILIER DOIT COUVRIR HORS APPORT PERSONNEL

Au moment de l’achat immobilier, les emprunteurs oublient parfois de tenir compte de certains coûts. Parmi eux, des frais liés à l’aménagement ou aux travaux mais aussi, à l’acquisition. Dans cet article, nous passerons en revue tous ces frais à considérer pour mieux calculer le montant de votre futur crédit immobilier. 

Pourquoi est-il si important d’estimer certains frais liés au crédit immobilier ?

Veiller à estimer en amont les frais inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier est tout simplement crucial. Représentant plusieurs milliers – voire plusieurs dizaines de milliers – d’euros, ces frais peuvent en effet être supérieurs à l’apport en cas de travaux d’aménagement importants. Ils sont donc à comptabiliser absolument !

En anticipant ces frais, vous pourrez prévoir de les intégrer directement au crédit immobilier. Une solution plus avantageuse que le recours à un crédit à la consommation, souscrit après l’achat… qui serait alors proposé à taux bien plus élevé qu’un crédit immobilier classique !

Il existe aussi certains montages permettant de garder la même mensualité sur toute la durée de remboursement via la mise en place de « paliers », où la part dédiée à l’emprunt immobilier est minorée durant le remboursement du prêt travaux. Mais dans tous les cas, n’oubliez pas de tenir compte de tous les éléments finançables par le prêt immobilier, au moment du calcul de votre enveloppe globale.

Un ensemble de coûts à financer par le prêt immobilier

Vous avez défini une première enveloppe, incluant la valeur du bien et les coûts liés au crédit immobilier (intérêts, frais de dossier ou d’hypothèque…) ? Attention à bien prendre en compte d’autres coûts inévitables. 

En premier lieu, n’oubliez pas de comptabiliser les frais de notaire. Payés en totalité par les acquéreurs, ils se composent essentiellement de taxes appelées « droits d’enregistrement » et leur montant est incompressible. Les frais de notaire représentent 2 à 3% du prix du bien immobilier dans le neuf et 7 à 8% dans l’ancien. Sur un bien vendu 300 000€ net vendeur, cela représente donc entre 6 000/9 000€ et 21 000/24 000€ selon les cas !

Autre frais indissociable du crédit immobilier : l’assurance emprunteur. Non obligatoire, elle conditionne pourtant le plus souvent l’accord de prêt, puisque c’est cette assurance qui prend le relais et rembourse les mensualités du crédit à la banque, en cas de décès ou d’incapacité du souscripteur.

Généralement comprise dans le TAEG affiché par les établissements bancaires, l’assurance emprunteur peut être parfois oubliée des acquéreurs. Pourtant, cette assurance de prêt représente un coût non négligeable, de :

• 0,07 à 0,36% du montant emprunté pour les moins de 30 ans,
• 0,16 à 0,36% pour la tranche des 30/45 ans
• 0,37 à 0,65% pour les 45/55 ans.

L’âge n’est pas le seul critère qui fait évoluer le coût de l’assurance emprunteur. D’autres critères sont pris en compte parmi lesquels : l’état de santé des souscripteurs, la localisation ainsi que la destination du bien immobilier (résidence secondaire ou principale, local commercial…).

Sachez toutefois que depuis quelques années, la législation s’est assouplie et qu’il est désormais plus facile de négocier son assurance emprunteur ou d’en changer grâce à la délégation. 

D’après un rapport du CCSF (Comité consultatif du secteur financier), 88% des contrats d’assurance emprunteur restaient toutefois détenus par les banques en 2020, alors que d’autres solutions permettent aux souscripteurs de faire baisser le montant de la facture !

Les frais liés à l’hypothèque

Garantie pouvant être imposée par une banque lorsqu’elle accorde un crédit immobilier, l’hypothèque permet à l’établissement de récupérer le capital en cas de défaillance de l’emprunteur via la vente de son bien immobilier.

Le coût de l’hypothèque est relativement élevé : autour d’1,5% du montant total du crédit. La mise en place d’une hypothèque engendre en effet des frais non négligeables, puisqu’il est notamment impératif de passer par un notaire pour l’acte authentique. 

Notez également que si vous souhaitez demander par la suite une mainlevée d’hypothèque, d’autres frais s’ajouteront (remboursement anticipé, frais de notaire) pour un coût compris entre 0,6 et 0,8% du montant du crédit.

Alternative à l’hypothèque : le cautionnement. Plus souple, cette solution repose sur un système de garantie solidaire. 

Ici, c’est un organisme de cautionnement ou une tierce personne qui s’engage à rembourser à la place de l’emprunteur en cas de défaillance. Moins onéreux que l’hypothèque, le coût du cautionnement varie d’un organisme à l’autre et si aucun incident de paiement n’a été enregistré, certaines sociétés proposent même la restitution d’une partie des cotisations en fin de prêt.

En conclusion : soyez prévoyant ! Lors de votre simulation, pensez à bien évaluer tous les frais annexes tels que les travaux et équipements nécessaires à votre installation de même que les coûts afférents au financement, pour estimer au mieux votre capacité d’emprunt.

Pour y voir plus clair et n’oublier aucun de ces frais, déposez votre dossier de crédit immobilier à Artémis Courtage. Nos professionnels sont à vos côtés pour évaluer votre projet, pour vous guider et pour consolider votre demande auprès des établissements bancaires.