COMBIEN PUIS-JE EMPRUNTER POUR UN PRÊT IMMOBILIER AVEC MA BANQUE ?

Un projet immobilier à financer ? Avant de vous adresser aux établissements bancaires et de leur présenter votre dossier, vous pouvez estimer au préalable combien vous pourrez emprunter. Focus sur les différents points à prendre en compte dans vos calculs prévisionnels !

Prêt immobilier : comptabiliser l’ensemble des charges et revenus du ménage

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Avant de programmer votre rendez-vous bancaire et de trouver le financement adapté, la toute première étape reste de déterminer votre capacité d’emprunt.

Pour cela, vous devez passer un peu de temps à dresser la liste de vos revenus ainsi que de vos charges.

D’un côté, les revenus seront constitués à la fois des :

• Salaires nets et primes régulières (13ème mois, vacances…),
• Pensions de retraite ou d’invalidité ou encore pensions alimentaires perçues pour des enfants de moins de 18 ans,
• Revenus locatifs ou rentes régulières (issues d’assurance-vie ou d’épargne-retraite),
• Aides sociales (allocations logement, allocations familiales…).

Heures supplémentaires, frais de déplacements et primes exceptionnelles ou encore allocations chômage ne constituent pas un revenu pérenne et ne doivent donc pas être pris en compte.

Après les revenus, c’est au tour des charges d’être comptabilisées, avec entre autres les impôts et les emprunts en cours (voiture, travaux, crédit à la consommation…).

Nouvelle mensualité de prêt immobilier comprise, votre taux d’endettement ne doit pas aller au-delà du seuil des 33%. Dans certains cas, ce chiffre peut être poussé à 35%, mais il faut justifier de revenus confortables et d’un reste à vivre conséquent, afin de rassurer les établissements bancaires.

Attention, au moment du rendez-vous avec les banques, n’oubliez pas de préparer les documents justificatifs attestant de vos revenus. À savoir : les bulletins de salaires, relevés de revenus fonciers, de placement, sociaux ou encore pièces comptables (derniers bilans) de la société dont vous percevez des dividendes etc. 

PTZ, prêt patronal : les dispositifs d’aide à l’achat immobilier

Votre projet peut être partiellement financé par des dispositifs d’aide à l’achat immobilier, tels que le PTZ.

Créé en 1995 et mis en place par l’État, le PTZ (prêt à taux zéro) sert à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale et peut ainsi compléter un autre prêt immobilier. 

Variable en fonction des revenus, du secteur géographique et du nombre de personnes composant le foyer, le PTZ peut financier jusqu’à 50% d’un projet immobilier. 

Ce dispositif est cumulable avec le prêt d’action logement, le prêt d’accession sociale ou encore un prêt épargne logement. 

L’apport personnel

Plus votre apport personnel est conséquent et moins vous aurez besoin d’avoir recours à l’emprunt pour financer votre projet immobilier.

Pour avoir toutes les chances de décrocher un prêt à des conditions avantageuses, les emprunteurs doivent, idéalement, disposer d’un apport personnel de 20% du montant total de l’opération. À minima, cet apport devra couvrir les frais de notaire. 

D’autres éléments pourront faire pencher la balance en votre faveur. Par exemple, si vous présentez une situation financière saine : sans découvert, sans frais bancaires récurrents ou encore sans avoir souscrit des crédits à la consommation ou revolving. 

Idem, si vous affichez une propension à l’épargne et que globalement, vous dépensez moins que ce que vous gagnez. Tous ces signaux positifs sont vecteurs de confiance pour les établissements prêteurs et peuvent vous permettre de décrocher un prêt immobilier beaucoup plus facilement…

Taux d’endettement de 35% : dans quels cas la banque peut-elle accepter mon dossier ?

Si vous présentez un dossier avec un taux d’endettement supérieur à 33%, la banque étudiera alors le reste à vivre. Si l’établissement estime qu’il est suffisant et que vous apportez assez de garanties, ce taux pourra alors, dans certains cas, passer de 33 à 35%. 

Au-delà de ce seuil, le HSCF (haut conseil de la stabilité financière) a émis une recommandation visant à accepter 20% des dossiers :

• 16% des crédits peuvent déroger à cette règle s’il s’agit de financer une résidence principale,
• 4% peuvent être librement utilisés par les banques et notamment, être octroyés à ceux qui font une demande de crédit immobilier pour financer un investissement locatif.

Prêt immobilier : réfléchir à la bonne durée

Les établissements de crédit proposent actuellement des prêts immobiliers d’une durée s’échelonnant de 5 à 25 ans. 

En optant pour un prêt de courte durée, vous accèderez à des taux d’intérêt plus faibles et limiterez ainsi le coût total du crédit. 

En revanche, si l’emprunt est d’une durée très longue, les taux et le coût global du crédit augmenteront considérablement. Cependant en étalant votre crédit sur le plus long terme possible, vous profiterez par ailleurs de mensualités plus faibles, pouvant alors mieux s’intégrer à un budget potentiellement serré… D’où l’importance de bien réfléchir, en amont à la durée idéale du crédit pour votre projet immobilier. 

Sachez que pour les emprunteurs « classiques », la durée moyenne des prêts contractés se situe autour de 20 à 25 ans. S’ils étaient auparavant autorisés, les prêts sur 30 ans sont désormais interdits par le HSCF. L’organisme a en effet fixé la durée maximale d’emprunt à 25 ans. Exceptionnellement, ce chiffre peut passer à 27 ans, à condition que 10% minimum du total du crédit soit dédié aux travaux de rénovation du bien. Il peut s’agir de chantiers de modernisation, d’aménagement ou encore, de rénovation énergétique. 

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