AI-JE INTÉRÊT À SOUSCRIRE UN CRÉDIT IMMOBILIER À TAUX VARIABLE ?

Peu souscrit en France, le crédit à taux variable représente entre 0,4 et 1,5% des prêts, dans la production mensuelle des crédits immobiliers. 

Pourtant, ce dispositif peut se révéler intéressant pour certains profils d’emprunteurs. Retour sur les principaux aspects, avantages et inconvénients du crédit immobilier à taux variable, pour votre projet de financement immobilier.

C’est quoi un crédit immobilier à taux variable ?

Contrairement au classique emprunt immobilier à taux fixe, le prêt à taux variable peut voir son taux d’intérêt évoluer au cours du temps. En fonction de la variation de ce taux, les mensualités du crédit sont alors ajustées à la baisse, ou à la hausse.

Apparue dans les années 80, cette solution était une réponse à la problématique des taux très élevés des emprunts de l’époque. Entre 1975 et 1990, le taux d’intérêt nominal était en effet compris, selon les périodes, entre 9 et… 16% ! Ce nouveau type de financement a alors permis à certains ménages – notamment les plus modestes – de décrocher enfin un crédit pour financer l’achat de leur maison ou de leur appartement.

Depuis, les taux d’intérêt ont sensiblement baissé, notamment autour de 2015 – 2022 où ils ont oscillé entre 1 et 2%. Dans ce contexte, les crédits à taux variable sont devenus beaucoup plus rares. Cependant, aujourd’hui, alors que les taux sont repassés au-dessus de la barre des 3,5% ils présentent à nouveau des intérêts pour certains emprunteurs.

Prêt immobilier à taux variable : quel indice et quelle marge ?

L’indice généralement appliqué est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), qui s’étend d’une périodicité d’une semaine à 12 mois. Principale référence monétaire en zone euro, cet indice retient le taux moyen appliqué par les 20 banques les plus actives de cette zone.

Les contrats de prêt variables indiquent noir sur blanc l’indice de référence choisi. À cet indice s’ajoute une marge bancaire. Celle-ci peut varier entre 1 et 3%. Elle est fixe pendant toute la durée du crédit. Seule la variation de l’indice fait évoluer le taux nominal qui est appliqué lors de la révision.

La marge appliquée par l’établissement bancaire est notamment déterminée par le profil emprunteur. Ainsi, tout comme dans le cadre d’un prêt immobilier classique à taux fixe, vous aurez plus de chance de bénéficier d’une marge bancaire faible si vous présentez un dossier solide. Autrement dit, si vous justifiez de revenus élevés, d’un apport personnel de 10 à 20% minimum, d’une situation professionnelle stable et que la gestion de vos comptes bancaires est irréprochable (pas d’incident de paiement, de découvert, de retard d’impôt…). 

Exemple

Si vous contractez un crédit immobilier à taux variable indexé sur un Euribor 6 mois coté à 3,80 et que l’établissement de crédit applique une marge de 1 %, votre taux nominal de départ sera alors fixé à 4,80 % (hors assurance, frais de dossier et autres).

Comment me prémunir contre une hausse trop importante de l’indice de référence ?

Pour éviter de faire face à une hausse excessive des mensualités de remboursement en cas d’augmentation importante de l’indice de référence, vous avez la possibilité de demander l’application d’une limite, appelée « cap » (ou « cape »), à votre crédit.

Le « cape » est en quelque sorte un « couloir » dans les limites duquel votre taux devra rester. Selon les cas, il peut être de 0,5 %, de 0,8 %, de 1 % ou encore de 2 %. Prenons l’exemple d’un « cape » de 0,5%. Dans ce cas, si la cotation de l’indice de référence au jour de la souscription du prêt est de 3,80 et la marge de 1 %, alors votre taux initial de 4,80 % ne pourra jamais excéder 5,30 %. Et ce, quelle que soit la hausse de cet indice durant le remboursement du prêt. 

Attention

Bienvenu en période de conjoncture haussière, le cape est un « verrou de sécurité » qui peut présenter des inconvénients en cas de baisse des taux.

Pour un prêt à un taux nominal initial de 4,80 % « capé » à 0,5 % par exemple, le taux ne pourra jamais être inférieur à 4,30%. Y compris si les taux fixes du marché connaissent une diminution importante. 

Un prêt à taux variable est-il plus intéressant qu’un prêt à taux fixe ?

L’intérêt majeur d’un prêt à taux variable est que le taux initial est plus faible que celui des emprunts à taux fixe à l’instant T. En effet, la banque offre généralement un taux de départ inférieur à la moyenne des taux fixes du marché, pour compenser le risque de hausse. Pourquoi proposer ce type de crédit ? Parce la banque « parie » sur une remontée de l’indice monétaire applicable à votre contrat ? Oui, mais pas que…

En indexant les prêts qu’elle accorde, la banque réduit également la volatilité de son propre portefeuille d’engagement, ceux-ci « suivant » le sens du marché et lui permettant, dans la limite des « cape » en place, une meilleure solvabilité.

De même, offrir les taux les plus bas possibles grâce au système du variable lui permet d’adresser une clientèle qu’elle pourra fidéliser au-delà d’un prêt immobilier, sur une relation de long terme.

Que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Un autre intérêt du crédit immobilier à taux variable est que souvent, le souscripteur n’encourt pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Ceci, pour lui permettre de solder le crédit plus facilement, notamment en cas de hausse importante des taux d’intérêt sur une longue période.

Attention toutefois, certains organismes ne consentent à « lever » ces pénalités que lorsque le « cape » négocié n’excède pas un certain seuil…

Les différents types de crédits immobiliers à taux variable

Il existe plusieurs types d’emprunts à taux variable. De quoi s’adapter au mieux à toutes les situations et aux besoins spécifiques des emprunteurs. 

Le financement à taux révisable capé

Avec son taux d’intérêt plafonné, ce crédit offre un premier niveau de sécurité. En effet, bien que le taux soit variable, il ne pourra pas dépasser un certain plafond. Le « cape » de variabilité est le plus souvent fixé autour d’1 à 2%. Plus rarement, celui-ci peut atteindre les 3%. 

L’emprunt à taux variable capé et à mensualités plafonnées

Encore plus sécurisé, cet emprunt est limité par un « cape » qui limite les hausses trop importantes de taux ainsi que par un plafonnement des échéances. De quoi réduire au maximum les risques de mauvaises surprises et parer à toutes les éventualités.

Le prêt à taux modifiable à double indexation

Comme son nom l’indique, ce taux prend en compte deux indices. D’un côté, l’Euribor pour le taux d’intérêt du prêt et de l’autre, l’indice de l’Insee pour les mensualités.

Alternative relativement rare, c’est un prêt variable dont les mensualités sont soumises à une augmentation progressive, définie dans le contrat. 

Le crédit à taux révisable non capé sans échéances plafonnées

« Sans filet », ce crédit variable est en général celui qui affiche le plus faible taux d’intérêt au départ. Mais parce qu’il n’est régi par aucun plafond ni « cape », c’est aussi l’option la plus risquée. Car si les taux augmentent fortement, les souscripteurs peuvent se retrouver face à l’obligation de régler de grosses mensualités… 

Si vous optez pour cette formule, vous devez vous assurer de disposer en cas de besoin d’une trésorerie importante et/ou de pouvoir procéder facilement à un rachat de crédit immobilier, en vous tournant cette fois vers un prêt à taux fixe.

N’oubliez pas que les prêts à taux variables capés, malgré un taux d’intérêt légèrement supérieur aux non capés, s’avèrent beaucoup plus sécurisés.

Quels sont les avantages du prêt immobilier à taux variable ?

Premier avantage majeur du prêt à taux variable : il affiche au départ un taux d’intérêt inférieur à la moyenne des crédits immobiliers à taux fixes. 

Le recours à un prêt à taux variable peut donc être une solution pour décrocher un emprunt en respectant les maximums établis en matière de taux d’endettement. Par ailleurs, dans le cas d’un crédit à taux variable, lorsque les taux baissent, le montant des mensualités diminue également. Ce qui allège sensiblement les charges financières de l’emprunteur.

Autre atout des contrats de prêts à taux variable, ils peuvent souvent être remboursés de manière anticipée sans que ne soit imposé le versement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). 

Quels sont les inconvénients et risques d’un emprunt à taux révisable ? 

Le risque majeur de ce type de prêt est d’avoir à faire face à forte remontée des taux d’intérêts, débouchant alors sur une augmentation importante du montant des mensualités… Une situation dont les conséquences peuvent toutefois être limitées par le recours à un crédit variable « capé » ou plafonné.

Le crédit à taux variable est donc plutôt préconisé pour des prêts d’une durée relativement courte.

Notez que par ailleurs, il est très difficile d’estimer sur le long terme le coût réel et total de ce type de crédit.

Un crédit à taux variable est-il soumis à un taux d’usure ?

Oui, un financement à taux révisable est soumis aux taux d’usure. C’est la Banque de France qui fixe ce pourcentage chaque trimestre pour protéger les consommateurs afin d’éviter le surendettement. 

Celui-ci est publié sur le Journal officiel et à disposition de tous.  Ainsi, par exemple, au 1er avril 2024, le taux d’usure applicable était fixé à 5,85%. 

Comment bien gérer mon prêt à taux variable ?

À quelle fréquence le taux de mon crédit est-il susceptible d’évoluer ?

Les modalités de révision sont fixées noir sur blanc dans le contrat de prêt. Selon les cas, le taux appliqué peut évoluer chaque année à date anniversaire, tous les semestres ou encore tous les mois. 

Toutefois en règle générale, la fréquence de révision est fonction de l’indice de référence retenu pour le taux. Ainsi, une révision trimestrielle sera indexée sur l’Euribor 3 mois, semestrielle sur l’Euribor 6 mois, etc.

Pour quelle période de révision est-il préférable d’adopter ?

Plus la période de révision est courte et plus vous êtes exposé à des risques de variation. L’indice peut en effet fortement augmenter sur une période courte alors que sa volatilité sur le double ou le quadruple de celle-ci sera moindre…

En revanche, plus la période de révision est longue, plus longtemps vous pourrez profiter du taux d’appel et donc des faibles mensualités de départ. 

Aussi, afin de bien « doser » votre crédit à taux variable, soyez donc prêt à effectuer plusieurs simulations. Dans vos calculs, vous devrez prendre en compte toute une série d’éléments tels que la marge de l’organisme de crédit, l’indice de révision, la période de révision ainsi que le « cape » envisagé.

Dans quels cas est-il judicieux d’opter pour un crédit immobilier à taux variable ?

Compte tenu du risque de volatilité à la hausse de vos remboursements et malgré la présence d’un « cape », le choix d’un tel prêt reste plus spéculatif qu’un emprunt traditionnel. 

Ce choix peut s’avérer toutefois judicieux dans certains cas, notamment lorsqu’il est impossible de décrocher un emprunt à taux fixe sans dépasser le taux d’usure ou tout simplement pour emprunter en limitant son taux d’endettement.

Est-il recommandé d’opter pour un taux variable pour un crédit à long terme ?

Non. Le crédit immobilier à taux variable est conseillé pour des emprunts sur de courtes durées, entre 7 et 10 ans. Ceci, afin de limiter l’éventualité d’un retournement du cycle économique conjoncturel pouvant impacter le taux de référence.

Si vous êtes candidat à un emprunt de longue durée (20 ans et plus), mieux vaut tabler sur un crédit à taux fixe afin de limiter le risque de hausse de vos remboursements à une période inopportune sur un plan budgétaire.

Le taux variable est-il adapté à tout type d’investissement foncier ?

Non. Mieux vaut réserver ce type d’emprunt à des investissements de type résidence secondaire et/ou, pour une part limitée de la valeur du bien en question. 

Existe-t-il des crédits combinant taux fixe et taux variable ?

Vous avez en effet la possibilité d’opter pour un prêt immobilier « mixte », dont la première partie serait fixe (pendant entre 3 et 10 ans) et dont la seconde serait révisable. 

Ce type de prêt peut être intéressant pour les emprunteurs qui hésitent entre un crédit à taux variable ou à taux fixe. C’est une formule qui combine les avantages des deux types de prêt. Inconvénient : plus la partie « fixe » de ce montage est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. N’hésitez pas à questionner votre interlocuteur financier sur la possibilité de souscrire un prêt immobilier mixte faisant s’échelonner une première période à taux fixe puis une seconde à taux révisable ou tout autre « montage » que l’établissement pourrait offrir, pour peu que vous en maîtrisiez les modalités… et les risques.

En conclusion, souscrire un crédit immobilier à taux variable peut s’avérer intéressant, notamment en période de taux bas et avec un « cape » vous permettant de garder le contrôle de votre taux d’endettement en cas de scénario à la hausse.

Toutefois, mieux vaut le réserver à un engagement inférieur à 10 ans ou opter pour un crédit mixte fixe-variable si vous n’êtes pas enclin à prendre trop de risques.

Le bon réflexe ? Bien avant la recherche de votre bien immobilier, contactez Artémis Courtage. Expliquez-nous en détail votre projet et votre situation. Ainsi, nous aurons toutes les cartes en main pour déterminer si un financement à taux révisable est plus avantageux pour vous qu’un financement à taux fixe.

Sachez qu’il existe des formules spécialement adaptées à chaque profil d’emprunteur. En utilisant un simulateur de prêt, vous aurez une première estimation des mensualités, des taux et du coût de votre crédit. 

Votre courtier Artémis est à vos côtés pour vous aider à faire aboutir votre projet immobilier. Il est en position de négocier avec des partenaires bancaires, avec qui nous avons établi un lien de confiance. Ainsi, mettez toutes les chances de votre côté de trouver rapidement une offre de financement avantageuse et sur-mesure !

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