ÉTABLIR LE BUDGET PRÉVISIONNEL DE MON PROJET IMMOBILIER
Dans le cadre de votre projet d’achat d’appartement ou de maison, vous désirez dresser un budget prévisionnel ? Étude du marché, apport personnel, capacité d’emprunt, charges… Artémis Courtage vous donne toutes les clés pour établir en toute sérénité ce budget. Pour y voir plus clair, suivez pas à pas nos quelques recommandations !
Faire un état des lieux du marché immobilier
Avant même de commencer à consulter les annonces immobilières, renseignez-vous en premier lieu sur les prix du marché dans le secteur visé. En fonction de ces prix, vous pourrez en effet déterminer la surface et le type de biens auxquels vous pouvez accéder.
Réaliser l’état des lieux du marché est une étape clé dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, mais aussi, d’un investissement immobilier. Car cela détermine la rentabilité (ou non) du projet.
En connaissant les prix du marché, vous pourrez par ailleurs détecter les offres potentiellement surévaluées et avoir davantage de poids lors de futures négociations.
Déterminer le montant de l’apport personnel
Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’apport personnel permet d’avoir de bien meilleures chances de décrocher un crédit immobilier à des conditions préférentielles.
Épargne, donation, argent issu de la vente d’un autre bien ou encore prêts aidés (tels que le PTZ ou le Prêt patronal) peuvent le constituer.
Idéalement, l’apport personnel doit représenter entre 10 et 20% du montant total à emprunter, soit entre 20 000 et 40 000€ pour un appartement, un terrain ou une maison d’une valeur de 200 000€.
Certains profils peuvent toutefois voir leur demande accordée même sans aucun apport. Il s’agit des jeunes actifs qui bénéficient de revenus confortables et des emprunteurs ne souhaitant pas mobiliser leur épargne mais justifiant néanmoins d’un dossier solide.
Évaluer la capacité d’emprunt
Afin d’estimer votre capacité d’emprunt, autrement dit, de savoir quel montant vous pouvez potentiellement emprunter auprès des organismes bancaires, vous devez additionner d’une part vos revenus et de l’autre, vos charges.
Les revenus comprennent : les salaires, les primes régulières (vacances, transport, repas, Noël…) et les allocations familiales. Le cas échéant, peuvent s’ajouter les revenus fonciers ou de produits financiers ou encore les pensions alimentaires perçues. Attention à prendre en compte les revenus nets et non bruts.
De leur côté, les charges sont constituées de toutes les dépenses récurrentes. Il vous faut donc additionner à la fois les factures d’énergie, d’Internet ou de téléphone, les assurances, les impôts ainsi que les crédits en cours (consommation, voiture, etc.).
Nouvelle mensualité de crédit comprise, votre taux d’endettement devra rester inférieur à 33% pour que les banques vous accordent le crédit. Ce chiffre pourra exceptionnellement passer à 35% pour les dossiers les plus solides.
Dans vos calculs, n’oubliez pas de prendre en compte les dépenses relatives au nouveau logement telles que les charges de copropriété et autres taxes.
Prendre en compte tous les frais dans l’enveloppe de financement globale
Vous avez déterminé votre capacité d’emprunt ? Attention également à bien prendre en compte certains frais liés à l’achat immobilier pour établir une enveloppe budgétaire globale.
En premier lieu, n’oubliez pas les frais de notaire. Si en règle générale ils n’apparaissent pas dans les annonces, ces frais sont de l’ordre de 2 à 3% du prix du bien dans le neuf… et de 7 à 8% dans l’ancien. Pour un bien immobilier affiché au prix de 400 000€ net vendeur, cela représente un montant de 8 000€ à 12 000€ dans le neuf et de 28 000 à 32 000€ dans l’ancien !
Autre frais à comptabiliser absolument dans votre budget : les éventuels frais d’agence, si vous passez par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier pour réaliser la transaction.
Prévoyez également un peu de marge pour l’achat de nouveaux meubles, les recours à des déménageurs ou de petits travaux d’aménagement tels que peinture, pose de papier-peint ou de carrelage.
Se renseigner sur les dispositifs d’aide à l’achat
Il existe aujourd’hui un certain nombre de dispositifs financiers destinés aux futurs acquéreurs. Parmi eux, le fameux PTZ (Prêt à taux zéro). Accordé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, ce prêt aidé n’est pas valable pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un local commercial.
Accessible en fonction du revenu fiscal de référence (RFR) et du nombre de personnes composant le foyer, il peut atteindre jusqu’à 180 000€ en 2024. Un coup de pouce bienvenu pour faciliter l’accès au crédit et améliorer la capacité d’emprunt !
Autre exemple de dispositif auquel vous pouvez être éligible : le prêt patronal. Un financement accordé à certains salariés, s’ils font partie d’une entreprise privée non agricole comptant au moins 10 employés ou d’une entreprise agricole versant une participation à l’effort de construction. Plafonné à 0,5% hors assurance, ce prêt patronal peut financer 40% du coût total de l’opération dans la limite de 40 000€.
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