INVESTISSEMENT LOCATIF : QUEL RÉGIME FISCAL ADOPTER ?
Les loyers générés par la location non meublée d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, ils peuvent être assujettis au régime du micro-foncier ou au régime réel. Pour maximiser votre rentabilité, il est important de faire le bon choix. Alors quel régime fiscal adopter pour un investissement locatif ? Artemis Courtage vous aide à y voir plus clair.
Choisir entre le régime micro-foncier et régime réel
Les petits propriétaires ont le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. En revanche, si vos revenus fonciers sont importants, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel.
Le micro-foncier : un régime simple adapté aux petits investisseurs
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 001 euros hors charges, vous pouvez opter pour le micro-foncier.
Dans ce cas de figure, vous profitez chaque année d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Seuls 70 % de vos revenus sont donc soumis à l’impôt. En contrepartie, vos charges réelles ne peuvent pas être déduites.
Si vos charges immobilières sont inférieures à 30 %, il est intéressant de déclarer vos revenus dans le cadre du régime micro-foncier. Celui-ci est appliqué d’office par l’administration fiscale lorsque vos revenus ne dépassent pas le plafond indiqué. Il est toujours possible d’opter pour le régime réel en complétant la déclaration n° 2044. Mais attention, cette décision est alors valable pour l’ensemble des biens appartenant à votre foyer fiscal.
Le régime réel : une option avantageuse en cas de charges et de revenus élevés
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. C’est également le cas si vous louez un monument historique ou si vous profitez d’un dispositif de défiscalisations immobilières.
Ce régime d’imposition vous permet de déduire les charges suivantes :
- Le coût des travaux de rénovation et de réparation ;
- Les frais de gestion de votre bien ;
- La taxe foncière ;
- Les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- Le coût des diagnostics immobiliers ;
- Les charges de copropriété non récupérables ;
- Les primes d’assurances annuelles.
Mais surtout, contrairement au micro-foncier, le régime réel autorise la déduction d’un déficit foncier.
En dehors des intérêts d’emprunt, les charges ayant créé un déficit sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 €. Le surplus et les intérêts d’emprunt sont reportables sur le revenu foncier pendant 10 ans. Par ailleurs, les économies d’impôt générées par le déficit foncier ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.
Notons, pour finir, qu’en location vide, le régime réel ne permet pas d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier. De tels amortissements sont uniquement possibles dans le cadre du régime réel applicable aux locations meublées.
Les autres dispositifs pour réduire sa fiscalité locative
D’autres dispositifs vous permettent de réduire vos impôts dans le cadre d’une location non meublée. Chacun est soumis à des conditions spécifiques et offre ses propres avantages fiscaux.
La loi Pinel demeure le dispositif de défiscalisation immobilière le plus célèbre. Il permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 % du prix de revient du bien. Le dispositif Pinel reste disponible pour les investisseurs jusqu’au 31 décembre 2024.
Plus exigeant, le dispositif Pinel + propose un avantage fiscal plus conséquent pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans. Il impose toutefois des exigences élevées en termes de performance énergétique, de localisation, de confort et d’usage.
La loi Denormandie s’applique, quant à elle, aux logements anciens à rénover, situés dans les centres-villes dégradés. La réduction d’impôt offerte est de 12 % du prix d’acquisition pour une période de location de 6 ans. Elle atteint 18 % pour 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.
Autre dispositif de défiscalisation, la loi Malraux concerne les investisseurs prêts à restaurer des bâtiments historiques. Les biens situés dans des zones protégées peuvent également bénéficier de l’avantage fiscal offert. La durée de location minimale est de 9 ans, mais la réduction d’impôt peut atteindre 30 %.
Pour réduire le montant de vos impôts, vous pouvez également investir avec le dispositif fiscal des Monuments historiques. Contrairement à la loi Malraux, la réduction d’impôt ne dépend pas du montant des dépenses de rénovation. Il n’impose, par ailleurs, aucune obligation de location.
Enfin, la Loc’Avantages vous permet de profiter d’une réduction d’impôt à condition de louer votre bien à un loyer modéré. Selon les circonstances, elle peut atteindre jusqu’à 65 % du prix d’achat du logement.
Consulter un professionnel pour une analyse personnalisée et un choix éclairé
Dans le cadre d’un investissement locatif, le choix du régime fiscal est primordial. Il impacte, en effet, directement la rentabilité de vos projets.
Par ailleurs, votre décision est irrévocable pendant 3 ans. Il est donc essentiel de bien anticiper vos charges afin de choisir le régime le mieux adapté.
Voici comment vous y prendre :
- Calculez vos revenus fonciers et appliquez un abattement de 30 % ;
- Additionnez l’ensemble de vos charges réelles déductibles et déduisez-les de vos revenus fonciers ;
- Comparez les deux résultats et choisissez le plus avantageux.
En pratique, c’est loin d’être aussi simple. Les calculs sont parfois complexes. Quant à l’application des différents dispositifs de défiscalisation, elle nécessite une expertise approfondie. Faire appel à un professionnel est donc indispensable pour y voir plus clair et prendre les bonnes décisions.