TOUT SAVOIR SUR LE PRÊT RELAIS
Financer l’achat d’un bien immobilier avant d’avoir finalisé la vente d’un autre c’est possible, grâce au prêt relais. Comment fonctionne ce crédit immobilier, quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Les réponses, avec Artémis Courtage.
Prêt relais : la définition
Vous êtes propriétaire d’un bien en vente et vous souhaitez vous positionner sur l’achat d’un nouveau bien ? Vendre votre maison ou de votre appartement peut prendre un certain temps et retarder le processus du second achat. Grâce au prêt relais, la banque peut vous avancer les fonds nécessaires. Ainsi, vous avez la possibilité de financer rapidement l’achat d’un nouveau bien immobilier « coup de cœur ».
Le prêt-relais est par définition un crédit immobilier « de transition ». Il est destiné à constituer une avance de trésorerie dans le processus de financement d’un nouveau logement. C’est un emprunt dit « in-fine » car le remboursement se fait en une seule fois, à l’échéance du prêt.
Quelles sont les conditions de mise en place d’un prêt relais ?
La somme avancée par la banque dans le cadre d’un prêt relais dépend du prix estimé de la vente future. En général, les établissements bancaires ne retiennent que 60 à 80% de la valeur nette de l’appartement ou de la maison mise en vente. Le montant du prêt relais est égal à cette somme, moins le capital restant dû. Parce que bien souvent le prix du bien acheté est supérieur à celui vendu, les souscripteurs optent généralement en complément du prêt relais pour un crédit immobilier classique à long terme.
Dans ce cas, il leur faut alors payer à la fois les échéances de ce crédit immobilier complémentaire et les intérêts du crédit relais. Mensualités auxquelles s’ajoutent l’assurance emprunteur.
Prêt relais : à propos de la durée et des intérêts
La durée d’un prêt relais est au minimum d’un mois. Au maximum, celle-ci peut atteindre 12 mois dans l’ancien et 24 mois dans le neuf. Un allongement du délai de quelques mois peut parfois être accordé par certains établissements bancaires, si la vente n’est pas réalisée dans les temps. Mais dans tous les cas, cela reste un prêt à court terme.
Les intérêts du prêt relais doivent, quant à eux, être payés tous les mois, trimestres ou semestres (franchise partielle) ou bien être réglés en une seule fois in fine (franchise totale).
Concrètement, le prêt relais sera totalement remboursé par anticipation dès que la vente du bien sera réalisée.
Garantie et assurance du prêt relais
Le prêt relais n’échappe pas à la règle en matière de garantie. En effet, sauf dans le cas où vous auriez déjà signé un compromis de vente dont les conditions suspensives auraient été levées, le prêt relais sera garanti soit par une hypothèque, soit par un organisme de cautionnement mutuel.
De plus, un prêt relais doit être assuré par une assurance emprunteur. Mais contrairement aux emprunts immobiliers amortissables classiques, la garantie incapacité temporaire de travail (ITT) n’est pas obligatoire. En effet, ce prêt a pour vocation d’être remboursé par la vente de votre ancien bien sous deux ans, au maximum.
Prêts relais : les points de vigilance
Le prêt relais peut vous permettre d’éviter de passer à côté d’un bien qui vous correspondrait en tous points. Cependant, il est à utiliser avec prudence. Les deux risques majeurs sont la surestimation de la valeur du bien immobilier à la vente et le fait que la transaction se fasse moins rapidement que prévu. Ces deux cas de figure peuvent déboucher sur une situation d’endettement voire de surendettement pour le souscripteur.
Afin de sécuriser l’opération, les banques exigent désormais qu’au moins 3 estimations soient effectuées par des agences immobilières locales, pour établir le montant du prêt relais accordé. L’objectif : minimiser les risques que les emprunteurs ne puissent pas rembourser le prêt relais souscrit, à l’issue du délai imparti. Si la solution du prêt relais vous paraît trop risquée, n’oubliez pas que vous pouvez toujours rester dans l’idée de vendre d’abord votre bien actuel avant d’acheter le nouveau.
Dans ce cas, si les dates de déménagement et d’emménagement ne coïncident pas exactement, vous pourrez opter pour la solution du garde-meuble et de la location, l’espace de quelques mois. Une solution qui peut certes être contraignante et qui a un coût…. Mais qui vous évitera ceux associés au recours à un prêt relais, dont les taux sont généralement majorés de 0,2% par rapport aux prêts classiques. À vous de faire vos calculs avant de vous engager ! Sachez que vous pouvez aussi opter pour une autre solution encore relativement méconnue : le prêt relais-rachat.
Pour savoir quelle est la formule la plus adapté à vos besoins et à votre situation financière, choisissez l’accompagnement des conseillers Artémis Courtage.
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