LOCATION EN LOI PINEL, MODE D’EMPLOI

Le 31 décembre 2024, le plus célèbre des dispositifs de défiscalisation immobilière prendra fin. Les investisseurs ont jusqu’à cette date pour profiter de ce régime fiscal avantageux pour acquérir un bien neuf et réduire leurs impôts. Vous souhaitez vous aussi investir en Pinel ? Lisez le mode d’emploi rédigé par Artemis Courtage.  

Quel bien acheter pour réaliser un investissement Pinel ?

Seuls certains types de bien sont éligibles au dispositif Pinel. Pour profiter de son avantage fiscal, vous devez donc investir dans : 

• Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente ;
• Un logement que vous faites vous-même construire : l’achèvement des travaux doit intervenir dans les 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire. 

La loi Pinel concerne également certains biens anciens comme :

• Les logements avec travaux de réhabilitation ;
• Les locaux transformés en logements d’habitation ;
• Les logements anciens dont les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent viser à améliorer la performance énergétique du bien. 

Notez que depuis le 1er janvier 2021, votre acquisition doit obligatoirement porter sur un logement collectif. Les maisons individuelles sont, en effet, exclues du dispositif. 

Enfin, le bien doit respecter la réglementation thermique RT 2012, le label « BBC 2005 » ou le label « HPE – haute performance énergétique ».

Où acheter un logement Pinel ?

Votre investissement doit être réalisé dans une zone géographique marquée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. 

Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones suivantes sont éligibles au dispositif Pinel : 

• La zone A composée des communes d’Île-de-France, de la Côte d’Azur et des grandes agglomérations comme Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier ;
• La zone A Bis qui regroupe Paris et 76 communes des Yvelines, de la Seine-St-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Hauts-de-Seine ;
• La zone B1 qui contient des communes de plus de 250 000 habitants ainsi que la grande couronne parisienne.  

Les biens situés dans les communes classées en zones B2 et C ne bénéficient plus de la loi Pinel. 

La zone d’investissement a son importance puisqu’elle permet de déterminer votre loyer maximum et le plafond de ressources de votre locataire. 

Quelle durée de location choisir pour un logement Pinel ?

Le propriétaire doit ensuite choisir la durée de son engagement. Les biens Pinel sont loués nus pour une période initiale de 6 ou 9 ans. L’investisseur est autorisé à prolonger la location de son bien pour 3 ans, pour une durée maximale de 12 ans.

La durée de cet engagement a son importance. Elle impacte, en effet, votre réduction d’impôt. En 2024, si vous louez votre bien pendant 6 ans, son taux est de 9 %. Il atteint 12 % pour un engagement de neuf ans et 14 % pour 12 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez déclarer votre opération au Fisc. Vous devez donc remplir les formulaires Cerfa mis à votre disposition. 

Cette réduction est calculée sur le prix de revient du bien, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €.

Quel locataire pour son investissement Pinel ?

Tous les locataires ne sont pas éligibles à un logement Pinel. 

Tout d’abord, les membres de votre foyer fiscal sont exclus. Vous pouvez louer votre bien Pinel à vos enfants ou vos parents, à condition qu’ils remplissent leur propre déclaration de revenus.

De la même manière, si vous investissez en Pinel dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), vous ne pouvez pas louer le bien à un de ses associés, ni à un membre de son foyer fiscal.

Enfin, le revenu fiscal de référence (RFR) de votre locataire à la date de signature du bail ne doit pas excéder les plafonds réglementaires. Ces derniers varient en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique où se trouve votre bien. 

Exemple de plafond de ressources 2024 : si votre locataire est une personne seule et que votre bien se trouve en zone A, son RFR ne doit pas dépasser 43 475 €. Avec deux personnes à charge, le plafond de ressources s’établit à 93 556 €.  

<H2>Comment calculer son loyer Pinel ?</H2> 

Chaque année, un décret encadre les loyers Pinel en fonction de la localisation du logement et de sa surface.

En 2024, en métropole, les plafonds de loyer au m² perçus hors charges sont les suivants : 

• En zone A bis : 18,89 €
• En zone A : 14,03 €
• En zone B1 : 11,31 €

Le calcul pour fixer son loyer Pinel est un peu complexe. Vous devez tout d’abord calculer la surface utile de votre logement. Il s’agit de la superficie habitation à laquelle s’ajoutent 50 % de la surface des terrasses, balcons, garages ou caves (dans la limite de 9 m²).  

Il est ensuite nécessaire de calculer votre coefficient multiplicateur. La formule est la suivante : 0,7 + (19 / surface utile).

Enfin, pour obtenir le loyer maximum de votre logement, vous devez appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone.

Voici un exemple pour bien comprendre : 

Votre appartement, situé en zone A Bis, dispose d’une surface habitable de 100 m² et d’une terrasse de 6 m². 

• Sa surface utile est donc de 100 + (0,5 x 6) = 103 m². 
• Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19 / 103) = 0,884. 
• Le montant maximum de votre loyer Pinel est de 103 x 0,884 x 18,89 = 1 719,97 €. 

Vous savez maintenant comment réaliser un investissement Pinel. Pour financer votre projet et obtenir le meilleur taux pour votre crédit, faites appel à Artemis Courtage. 

Sources : 

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000017-20240311