OPTIMISER LA GESTION D’UN BIEN LOCATIF

Investir dans l’immobilier offre de multiples avantages. Vous vous constituez un patrimoine, vous profitez de revenus complémentaires, et dans certains cas, vous réduisez vos impôts. Toutefois, le succès de votre projet ne repose pas uniquement sur le choix du logement. Il est, en effet, essentiel de mettre en place des stratégies efficaces pour optimiser la gestion de votre bien locatif. Découvrez les conseils d’Artemis Courtage pour y parvenir. 

Maîtriser les aspects juridiques, fiscaux et comptables de la location

Pour une gestion sereine et rentable de votre bien, vous devez connaître et comprendre les règles applicables en matière de location. Celles-ci varient entre la location nue et la location meublée. 

Location nue et location meublée : définitions

La différence principale entre la location nue et la location meublée repose sur la présence ou non de meubles dans le logement. 

Si vous souhaitez louer votre bien meublé, vous devez respecter la liste des équipements prévue dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Votre logement devra notamment contenir une literie, une table avec des chaises, une plaque de cuisson, de la vaisselle ou encore des luminaires. 

Les différences juridiques entre la location nue et la location meublée

En location vide, la durée du bail est de 3 ans. Le locataire peut résilier son contrat à tout moment, avec un préavis de 3 mois. Celui-ci est réduit à 1 mois dans les zones tendues. En revanche, le bailleur doit attendre la fin du bail pour donner congé à son locataire. Il doit, par ailleurs, respecter un préavis de 6 mois. Enfin, le dépôt de garantie en location nue est de 1 mois de loyer hors charges maximum. 

En location meublée, le bail est conclu pour 1 an (9 mois, si le locataire est étudiant). Le locataire peut quitter son appartement à tout moment avec un préavis d’un mois. Quant au propriétaire, il doit attendre la fin du bail et prévenir son locataire au moins 3 mois à l’avance. Le dépôt de garantie peut représenter jusqu’à 2 mois de loyer hors charges.   

Les règles fiscales et comptables de la location

Les recettes locatives issues d’un logement vide entrent dans la catégorie fiscale des revenus fonciers. En revanche, en location meublée, les loyers sont déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Dans les deux cas, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le micro-foncier ou micro-BIC : il s’agit d’un régime d’imposition simplifié accessible aux petits investisseurs. En cas de location vide, le micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Ce taux atteint 50 % en micro-BIC. 
• Le régime réel : il est obligatoire lorsque vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros hors charges pour la location vide et 77 700 euros pour la location meublée. Ce régime offre de nombreux avantages. Il permet de déduire vos charges réelles et de créer un déficit. La location meublée autorise également l’amortissement du prix d’acquisition de votre bien. 

Bien choisir son régime fiscal est primordial pour optimiser le rendement de votre investissement locatif. 

Mettre en place des stratégies locatives efficaces

Quelques bonnes pratiques vous permettent d’assurer l’optimisation de la gestion locative de votre investissement immobilier. 

Bien fixer son loyer

C’est une des étapes clés de la gestion locative. En dehors des zones tendues et des dispositifs de défiscalisation, vous êtes libre de fixer votre loyer comme bon vous semble. 

Mais attention, un loyer trop élevé risque de faire fuir les locataires potentiels. Au contraire, un montant trop bas aura probablement un impact sur la rentabilité de votre investissement. 

Pour fixer votre loyer, prenez le temps d’analyser le marché local. Les annonces immobilières offrent une bonne indication sur les loyers moyens dans votre secteur pour des biens équivalents. 

Sélectionner le meilleur locataire

C’est indispensable pour limiter les risques d’impayés de loyer et améliorer le rendement de votre investissement. Pour vérifier la solvabilité de votre locataire, la loi vous autorise à lui réclamer un certain nombre de documents. 

Cette vérification est loin de vous offrir des garanties suffisantes. Pensez à analyser son comportement lors des visites. Posez-lui des questions sur son activité professionnelle, ses projets ou encore les raisons de son déménagement. Son profil est également un critère clé pour estimer la durée de location. Un étudiant aura ainsi tendance à quitter son logement plus rapidement qu’une famille avec des enfants. 

Entretenir le logement

C’est indispensable pour éviter la vacance locative et protéger votre patrimoine. 

Il est conseillé d’effectuer rapidement les réparations nécessaires. Vous éviterez ainsi que votre logement ne se dévalue dans le temps. Si vous attendez trop, les travaux importants seront sans doute bien plus coûteux.  

Enfin, n’hésitez pas à investir dans des améliorations. C’est une bonne solution pour augmenter la valeur de votre bien et votre loyer. 

Utiliser des contrats de location solides

La rédaction de votre bail est déterminante. Celui-ci doit bien évidemment respecter la législation. 

Il doit également lister avec précision les responsabilités des locataires et du propriétaire. Veillez à être le plus clair et le plus exhaustif possible. Vous limiterez ainsi les risques de conflit.  

Fidéliser les locataires

C’est essentiel pour économiser des frais, réduire le risque de vacance locative et profiter d’une stabilité financière à long terme. 

Il est donc important de créer une bonne relation avec vos locataires. Comment ? En étant réactif et disponible en cas de besoin. 

Une dernière stratégie pour optimiser la gestion d’un bien locatif : faire appel à un professionnel. Celui-ci prend en charge votre logement de A à Z. Une solution simple et pratique pour gagner du temps.

Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/location-biens-declaration-revenus