CRÉDIT IMMOBILIER ET ASSURANCE EMPRUNTEUR : LA PROPOSITION D’ASSURANCE

 

L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire mais imposée par les banques. En revanche, l’organisme prêteur est en droit de l’exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité. Toutefois, l’emprunteur n’est pas obligé de choisir l’assurance qui lui propose le prêteur des fonds. On appelle cela une assurance déléguée.

Dans le cas où vous avez, ou avez eu des problèmes de santé graves, vous pouvez bénéficier de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Pourquoi souscrire une assurance de prêt ?

Pour investir en immobilier, vous devez remplir un certain nombre de conditions. Ainsi, lorsque vous montez votre dossier de crédit, il est nécessaire d’y joindre votre contrat d’assurance emprunteur. C’est une pièce justificative complétant votre dossier de prêt. 

En règle générale, la banque vous demande de souscrire une assurance, appelée assurance emprunteur. Elle vise à protéger la banque contre tout défaut de remboursement, mais vous protège également en cas de force majeure. Le plus souvent, vous devez par conséquent souscrire une assurance de prêt au moment de monter votre dossier. Mais que choisir entre l’assurance « groupe » proposée par votre banque et une autre assurance, dite déléguée ?  

L’établissement bancaire proposant le prêt immobilier peut vous imposer d’assurer celui-ci. À cet effet, il peut vous proposer une offre d’assurance (assurance groupe).

Proposition d’assurance de la banque et délégation d’assurance : quelle différence ? 

L’assurance que vous propose votre banque est une assurance de groupe qu’elle établit pour l’ensemble de ses clients. Quel que soit votre profil, vous bénéficiez d’un même taux de couverture pour un même montant des primes. 

Ce type d’assurance n’est pas toujours avantageux en termes de coût, comparé à une assurance individuelle. En outre, pour cette deuxième option, il vous est possible de personnaliser votre contrat avec des garanties supplémentaires. Elle s’avère également bénéfique si vous comptez changer encore d’assureur dans le futur.

Faites jouer la concurrence grâce à la délégation d’assurance

Grâce à la loi Lagarde (2010), vous pouvez renoncer à la proposition d’assurance de l’organisme prêteur. En tant que souscripteur, vous disposez d’un droit de renonciation ou de résiliation pour changer d’assureur. Vous pouvez ainsi librement choisir un autre assureur : c’est le principe de la délégation d’assurance. Il s’agit de faire jouer la concurrence et de trouver l’offre la plus avantageuse en termes de prix et de couverture. 

La Loi Hamon (2014) vous permet de changer votre assurance de prêt immobilier à tout moment, pendant la première année de la mise en place de votre crédit immobilier et cela sans frais ni pénalités. Vous pouvez donc souscrire à une assurance plus attractive juste après la mise en place de votre prêt et réaliser d’importantes économies.

L’amendement Bourquin (2018) permet de changer l’assurance emprunteur à chaque date anniversaire de votre prêt. 

Important à noter : la Loi Hamon et l’amendement Bourquin ne sont plus applicables.
Ils ont en effet été remplacés par une loi unique, la loi Lemoine, dont le dispositif de résiliation infra-annuelle permet désormais de résilier l’assurance emprunteur couvrant un prêt immobilier à tout moment, quelle que soit la date de souscription ou le montant restant à rembourser (capital restant dû).

Encore plus de flexibilité donc pour réaliser des économies significatives !

Vous devrez juste veiller à apporter à la banque les mêmes garanties avec cette nouvelle assurance qu’avec l’assurance groupe. Vous devez lire les différentes parties qui composent le contrat. Vérifiez une à une les couvertures octroyées par l’assurance de votre choix, notamment les garanties particulières. Ainsi, l’assurance emprunteur fait partie des produits proposés par les assureurs, au même titre qu’une assurance auto ou une assurance responsabilité civile. 

Comparez plusieurs assurances emprunteurs 

En matière d’assurance emprunteur, vous avez l’embarras du choix. Afin de trouver le contrat le plus avantageux, comparez les offres de plusieurs assureurs entre elles. N’oubliez pas de prendre en compte les caractéristiques de l’assurance proposée par la banque dans votre quête de la meilleure offre. Elles sont indiquées dans la fiche standardisée, un document que votre banque vous remet au moment de la souscription d’un prêt. 

Ce même document est également mis à votre disposition par les autres assureurs afin que vous puissiez comparer facilement leurs offres. N’oubliez pas cependant que vous devez aussi fournir au prêteur les documents liés à votre assurance individuelle une fois celle-ci choisie. 

Afin de vous aider à bien choisir votre assurance emprunteur et respecter votre engagement de comparer les offres, confiez la recherche de votre assurance à un courtier. Ce professionnel peut avoir les qualités de courtier en immobilier et courtier en assurance. Ainsi, en plus de comparer les offres de crédit, il cherche aussi le meilleur taux d’assurance pour vous.

Comment choisir votre assurance emprunteur ? 

L’établissement proposant le prêt immobilier peut vous imposer d’assurer celui-ci. À cet effet, il peut vous proposer une offre d’assurance.

Cependant, vous pouvez choisir librement l’établissement qui va assurer votre prêt, à condition que le contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l’établissement prêteur. Vous devez donc pouvoir comparer les différentes propositions d’assurance.

Vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment et sans délai à respecter. La demande de résiliation peut se faire par lettre recommandé mais pas obligatoirement, la Loi Lemoine prévoit que la demande peut se faire par tout moyen.

Point de vigilance: si vous souhaitez résilier votre contrat d’assurance, la résiliation doit être acceptée par votre prêteur. Vous devez indiquer à l’assureur la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance accepté par votre organisme prêteur.

Quels sont les risques couverts par l’assurance ? 

• Décès de l’assuré.
• Perte totale et irréversible d’autonomie
• Incapacité temporaire de travail
• Invalidité permanente ou totale.
• Perte d’emploi (proposée en option par certains assureurs).

Et le questionnaire médical ? 

Cas général

En plus des formulaires, l’assureur vous demande de compléter un questionnaire médical pour déterminer votre état de santé. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi. Toute omission ou fausse déclaration intentionnelle peut avoir pour conséquence la déchéance des garanties.

L’assureur étudie  le questionnaire, évalue le risque et adresse une proposition d’assurance indiquant notamment :

• les garanties pour lesquelles il accorde la couverture.
• les conditions à remplir pour les déclencher.
• les exclusions.
• le montant de la cotisation mensuelle sur la durée totale de l’emprunt.

Selon les assureurs, un questionnaire sur le risque sport ou professionnel peut être demandé. Il est important de noter que certaines offres éligibles au dispositif Lemoine limitent l’accès à certaines garanties ou ajoutent davantage d’exclusions. Ce n’est néanmoins pas le cas de tous les assureurs.

Cas Lemoine 

La Loi Lemoine institue la suppression des formalités médicales pour les clients dont les dossiers respectent ces 3 critères :

• L’assurance emprunteur doit concerner un prêt immobilier accordé à un particulier pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte.
• La part assurée sur l’encours total des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré, en tenant compte de la quotité par assuré appliquée au montant du prêt.
• L’échéance de fin du prêt doit survenir avant le 60ᵉ anniversaire de l’assuré.

Le paiement de la cotisation d’assurance démarre généralement à partir de la date d’effet des garanties. 

À savoir : votre assureur peut solliciter un examen médical complémentaire.

Personnes présentant des « risques aggravés »

Les personnes ayant (ou ayant eu par le passé) des problèmes de santé graves sont généralement considérées par les assureurs comme présentant des risques aggravés. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de la convention AERAS. La convention intègre notamment un droit à l’oubli pour les personnes guéries d’un cancer dont le traitement est terminé, sans rechute depuis 10 ans au moins (ou 5 ans s’il avait été diagnostiqué avant ses 18 ans). Vous n’avez pas à le signaler à l’assureur, qui ne doit pas vous appliquer de surprime ni vous exclure de la garantie.

Pour en bénéficier, vous devrez :

• avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt,
• et réaliser un emprunt d’un montant maximum de 420 000 €.